- הכירו את המוקשים המרכזיים בעסקאות 'פינוי בינוי' ואיך להימנע מהם
תמ"א 38.2 שידועה גם כ'פרויקט פינוי בינוי' או 'פרויקט הריסה ובניה מחדש' היא תיקון לחוק שנעשה לאחר שנמצא, כי ישנם מבנים שגם חיזוק ושדרוג שלהם לא יספיק במקרה של רעידת אדמה.
במסגרת התוכנית, בניין המגורים נהרס לחלוטין ותחתיו נבנה בניין חדש שעונה לדרישות התקנים בנושא רעידת אדמה, כשמתווספות לו דירות נוספות, מעבר לאלה שהיו בנויות בו במקור.
לפרויקט זה ישנם יתרונות רבים הן לדיירי הבניין והן לדיירי השכונה כולה ולקבלן, אך לנוכח המורכבות שלו, ישנם מספר מוקשים שיכולים להקשות על הביצוע שלו ושניתן למנוע אותם עם ידע מוקדם.
מוקש 1: הבטחות לא מציאותיות מצד הקבלן
קבלנים רבים יציעו הצעות שאינן ריאליות כדי לחתום על עסקה ולזכות בפרויקט, אך חשוב לוודא שכל הבטחה של הקבלן מתועדת בחוזה ומבוססת על הערכות ריאליות. חוסר התאמה בין ההתחייבויות לבין מה שניתן לממש בפועל, עלול להוביל לאכזבות ולמחלוקות.
מה ניתן לעשות?
- קבלו המלצות על הקבלן מפרויקטים קודמים דומים שהוא ביצע ועדיף באותה רשות מקומית
- קראו היטב את החוזה והקפידו שכל ההתחייבויות מצד הקבלן יבואו לידי ביטוי בכתב
- התייעצו ודאגו לליווי צמוד של מומחים לרבות עורך דין ומהנדס שבקיאים בתחום, לפני החתימה על החוזה
מוקש 2: תכנון ואישורים
תהליכי תכנון וקבלת אישורים מהרשויות יכולים להיות ארוכים ומתישים ולעיתים קרובות, הם מתעכבים מעבר למה שתוכנן מראש.
מה ניתן לעשות?
- בדקו את מצב האישורים ותכנון הפרויקט לפני החתימה
- קבלו לוחות זמנים ריאליים לכל שלבי הפרויקט
- הקפידו על קיום סעיפי פיצוי בחוזה במקרה של עיכובים
מוקש 3: פינוי דיירים
בפרויקט מסוג זה, הדיירים נדרשים להתפנות מדירתם לתקופת הבנייה ולעבור לפתרון דיור חלופי זמני. מעבר זה יכול לגרום לעיכוב, להיות מורכב בפני עצמו, למשל לנוכח צורך בדירה נגישה לשכנים מבוגרים.
מה ניתן לעשות?
- העלו את הצרכים מבעוד מועד
- דאגו להעלות על הכתב את ההסכמות בחוזה, לרבות את סוגיית דמי השכירות עבור הדיור החלופים ועלויות ההובלה
מוקש 4: איכות הבנייה
איכות הבניה משתנה מקבלן לקבלן ולעיתים, כדי לקצץ בעלויות, החברות הקבלניות מתפשרות באיכות, דבר שגורם לפער בין הציפייה לביצוע בפועל.
מה ניתן לעשות?
- בקרו בפרויקטים דומים קודמים שהחברה הקבלנית ביצעה בעבר וקבלו המלצות מהדיירים שהתקשרו בעבר עם אותה חברה קבלנית
- בדקו היטב את המפרט בהסכם ואת נושא העמידה בתקנים
- בצעו ביקורות תקופתיות באתר במהלך תקופת הבניה, באמצעות מפקח מטעמכם
מוקש 5: תיאום ציפיות בין הדיירים
אחד האתגרים המרכזיים בפרויקט מסוג זה, הוא תיאום הציפיות שיש לערוך בין דיירי הבניין. כל דייר יכול להיות בעל צרכים, רצונות וחששות שונים וכדי לצאת לדרך עם הפרויקט ולצלוח אותו, יש להגיע להסכמות ולגשר על פערים קיימים.
מה ניתן לעשות?
- קיימו פגישות קבועות בין כל הדיירים לפני חתימת ההסכם ובמהלך הפרויקט. כך תוודאו שכולם מעודכנים ומעורבים בתהליך
- הקימו וועד דיירים, אם אין כזה, שייצג את הדיירים במגעים עם החברה הקבלנית
- התנהלו בשקיפות ובכבוד הדדי. זכרו שלכל דייר עלולים להיות קשיים וחששות משלו והבנת הצרכים, גם אם הם שונים משלכם, היא המפתח להגעה להסכמות ולהצלחת הפרויקט
לסיכום
תמ"א 38.2 היא הזדמנות מצוינת לשדרוג הנכס ואיכות החיים שלכם, אך חשוב להיכנס לתהליך ערוכים ומודעים לאתגרים. בחירת קבלן מנוסה ואמין, ליווי של בעלי מקצוע מנוסים וראיית צרכי האחר, יתרמו להצלחת התהליך ולהגעה לנקודת הסיום שלו לשביעות רצון כל הצדדים.