פרויקט תמ"א 38.2, שידוע גם כ'פינוי בינוי' או 'הריסה ובניה', מהווה הזדמנות מצוינת לבעלי דירות בבניינים ישנים, לשפר את תנאי מגוריהם ואיכות חייהם וכמו כן, להעלות את ערך הנכסים שבבעלותם.
בתמורה להריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו, הקבלן מקבל זכויות בנייה נוספות בבניין שמאפשרות לו לבנות דירות חדשות, למכור אותן לקונים בשוק החופשי ולהרוויח.
אם אתם גרים בבניין שמתאים לפרויקט כזה ושוקלים להציע אותו לשכנים, הכנו לכם מדריך קצר שיסביר לכם מהם השלבים החשובים בתהליך ומהיכן מתחילים.
הבנה לקראת מה הולכים
תחילה, חשוב שתבינו, כי מדובר בפרויקט שבו הבניין הנוכחי שלכם ייהרס לחלוטין ובמקומו, ייבנה בניין חדש לגמרי עם תוספת דירות חדשות שהזכויות בהן תהיינה שייכות לקבלן. דיירי הבניין יצטרכו לחתום על הסכם ולעבור לגור בשכירות עד שניתן יהיה לאכלס את הבניין החדש. יהיו דיירים שיסכימו מייד ויהיו אלה שיגלו התנגדויות, אך כמובן שהתנגדות אינה משמעה סגירת הגולל על אפשרות הוצאה לפועל של הפרויקט וכי בהחלט יש מה לעשות.
בחירת קבלן מתאים
לאחר שהתקבלה ההחלטה לצאת לדרך עם הפרויקט, יש לבחור את הקבלן המבצע שיהרוס את הבניין הישן ויבנה את הבניין החדש תחתיו. הבחירה בקבלן היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שתצטרכו לקבל ומומלץ לחתום על הסכם עם קבלן בעל ניסיון מוכח בפרויקטים מסוג זה, בעל ההיתרים והרישיונות שנדרשים על פי החוק.
עריכת הסכם מקיף
חשוב מאוד לערוך הסכם מקיף עם הקבלן, שיכלול את כל פרטי הפרויקט לרבות היקף העבודות, לוחות הזמנים, עלויות, ערבויות ואחריות על פגמים וליקויים. חשוב שתהיו מלווים על ידי עורך דין שמתמחה בתחום הבנייה והנדל"ן וספציפית בתחום ההתחדשות העירונית, שכן כך תהיו בטוחים שזכויותיכם נשמרות.
תכנון ואישורים
פרויקט פינוי בינוי דורש תכנון מוקפד ואישורים מהרשות המקומית. התהליך יכול לקחת זמן רב ולכן חשוב להתחיל בו כמה שיותר מוקדם. בחירה בקבלן שביצע כבר פרויקטים דומים בעיר, יכולה לסייע בזירוז הליכים ואין ספק שמדובר בשיקול חשוב כשעומדים בפני פרויקט מורכב כזה שמערב גורמים רבים.
שקיפות ותקשורת
שקיפות ותקשורת טובה עם הקבלן הן חיוניות להצלחת הפרויקט. לרוב, ממנים הדיירים נציגות שעומדת בקשר רציף עם הקבלן ומקבלת ממנו עדכונים על התקדמות העבודה.
הכנה לזמן הבנייה
הריסה ובניה של בניין חדש לוקחות זמן ולכן, יש להיערך למעבר למקום מגורים חלופי. למעבר האמור ישנן עלויות כספיות ולכן חשוב שההסכם יסדיר את עלויות אלה באופן ברור וודאי.
לסיכום
פרויקט פינוי בינוי דורש הכנה ותכנון מראש, אך הוא בהחלט אפשרי והראייה לכך הם כל אותם בניינים חדשים ומודרניים שצצו בשנים האחרונות ברחבי הערים.
בחירת קבלן מקצועי ואמין, עריכת הסכם מקיף, שמירה על תקשורת פתוחה ושקופה מול הקבלן ובעיקר הבנה עמוקה של התהליך אליו אתם נכנסים הם המפתחות להצלחת הפרויקט ועם ההכנה הנכונה והשותפים המתאימים, תוכלו לנצל את ההזדמנות הנהדרת שעומדת לפניכם לשפר את איכות חייכם ואת ערך הנכס שלכם.