בשנים האחרונות, פרויקטי הריסה ובניה מחדש הפכו לאחד הכלים המרכזיים בישראל לשיפור וחידוש המרקם העירוני, הוספת מלאי דירות והבטחת עמידות הבניין בפני רעידות אדמה. הפרויקטים הללו, שמחליפים בניינים ותשתיות ישנות בבנייה חדשה ומתקדמת, משפרים את איכות החיים של הדיירים ומעלים את ערך הנכסים באזור. עם זאת, עסקאות אלו כרוכות בסיכונים רבים, הן לדיירים והן ליזמים, מה שהופך את נושא הערבויות לקריטי להצלחת הפרויקט.
ערבויות הן אחד הכלים המשפטיים החשובים ביותר באשר הן מספקות ביטחון לצדדים המעורבים ומבטיחות כי ההתחייבויות תתממשנה.
לערבויות יש תפקיד כפול: הן מגנות על הדיירים מפני אי-קיום התחייבויות של היזם ומהצד השני, מבטיחות ליזם כי יוכל להשלים את הפרויקט ללא חשש מהתנגדויות או עיכובים מצד הדיירים.
ישנן מספר ערבויות מקובלות בפרויקטים מסוג הריסה ובניה, כאשר כל אחת מהן נועדה להבטיח מחויבות אחרת של החברה הקבלנית כלפי הדיירים.
ערבות חוק מכר
ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה אותה צפוי לקבל כל דייר, בשקלול ערך הקרקע. מטרתה של ערבות זו היא להבטיח, כי במקרה שבו בעל הדירה לא יקבל את דירתו החדשה, הוא יוכל לקבל תחת זאת, את שוויה.
ערבות מיסוי
במסגרת ההסכם עליו חותמים הצדדים, הקבלן לוקח על עצמו כל חבות לתשלום מיסים שיכולים לחול בעקבות הפרויקט. על מנת למנוע מצב שבו הקבלן לא משלם את המיסים הללו, הוא מעמיד, מבעוד מועד, ערבות בגובה תשלום המס הנדרש, עד לביצוע התשלום בפועל.
ערבות לתשלום דמי השכירות
בפרויקט הריסה ובניה מחדש, הדיירים נדרשים לעבור לדיור חלופי, כאשר הקבלן הוא שנושא בעלויות דמי השכירות של כלל הדיירים. ערבות זו נועדה אם כן, להבטחת תשלום דמי השכירות והיא מונעת מצבים שבהם הדיירים יצטרכו לשאת בעלות זו בשל אי תשלום דמי השכירות על ידי הקבלן.
ערבות בדק
כמו בכל פרויקט בניה, גם בפרויקט תמ"א 38.2 ייתכנו פגמים בבניה. לשם הבטחת תיקון פגמים אלה, ניתנת על ידי הקבלן ערבות בדק שמטרתה היא להבטיח את ביצוע התיקונים בסיום הבניה.
ערבות רישום בית משותף
היות ובפרויקט מסוג זה, הבנין הישן נהרס לחלוטין ותחתיו נבנה בניין חדש, עם תוספת דירות, מרפסות, חניות וכו', יש לרשום מחדש בית משותף בפנקס הבתים המשותפים ומחויבות זו מוטלת גם היא על הקבלן.
לשם כך, ניתנת על ידי הקבלן ערבות לרישום בית משותף שתבטיח את קיום ההתחייבות האמורה.
לסיכום
הצלחת פרויקט שמכונה בפי הציבור כ'פינוי בינוי', תלויה בפרמטרים רבים, בראשם בחירת הקבלן המבצע, אך אין ספק, שכדי להגן על זכויות הדיירים, נדרשים אמצעים נוספים בהם הערבויות. ערבויות מותאמות לפרויקט הן מפתח נוסף להצלחת העסקה, באשר הן מייצרות סביבה בטוחה ואמינה שהכרחית לשקט הנפשי של הצדדים ולהשלמת הפרויקט באופן הטוב ביותר ולשביעות רצון הצדדים.